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黃奇帆講如何調控房地產:別一根筋把地價推高
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/09455972903243184131169.shtml
黃奇帆說，從國際經驗看，房地產周期跟人口結構密切相關，我國人口自然增長率2006年開始低於死亡率，另外60歲人口比重到2010年達到峰值，從2012年開始，每年退休的人大於新生勞動力，有數學模型分析，到2020年前後，退休的人群每年大於新生的就業人群300萬人，人口減少這個過程，對用地需求的增長率是會放慢，對房地產的需求也會放慢。
“對商品來說，有個供求平衡，我們要求整個房地產，每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過於求，低於25%，如果10%、5%的發展又供應不足，不適應城市化。”黃奇帆表示，“有人說怎麼保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉建設、國土資源和房屋管理、規劃)一支筆上。”
“再有一點就是房地產是不動產，控制房地產房價的要義就是控制地價，地價不能過高，地價高，房價一定高，推高房價的本質原因和通貨膨脹有關，但是和地價是直接相關，間接原因和通脹有關，直接原因和地價有關。所以重慶一直按照樓面地價別超過當期房價1/3。”黃奇帆說。
內容來自sina新聞
“作為金融品的特征，當然有個金融調控，金融調控主要是講按揭，如果松動調控零首付，那就是美國的次貸危機;控制到死就是零按揭，這時候房產市場又窒息瞭。合理的做法對這個金融品，第一套房二八開、三七開，第二套房對半開、六四開，第三套房就是執行全首付，這是最最根本的金融屬性的調控。”
“對資本品，重慶按國傢要求率先進行瞭物業稅，也就是以後的房產稅試點。我們也對不同彰化芳苑農地貸款品類的房子收差別稅率，按國傢的規范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高檔公寓和別墅分別用稅務辦法來調控。”
“學者型官員”重慶市市長黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來瞭。2月13日，在重慶國土資源和房屋管理工作會議上，黃奇帆給國土和住房部門的官員現場“講課”房地產市場發展形勢以及如何進行調控。
“所有房地產項目遠的調控土地供應，土地供應多瞭當然房產量會上;近的調控就是(調控審批進度)。”黃奇帆說，“房產商買地以後，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個月房產投資量超過25%，變30%，30%多瞭，就官僚主義一下，所有房產商報來的規劃件別去畫圈，壓三個月沒有關系，如果低於25%，變成15%瞭，這時候隻要有關部門按法規批準，你畫圈以後就推出去，建設進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。”
在剛需人口減少的同時，人均居住面積逼近規劃上限。黃奇帆說，1990年以前，上海人均2平方米，現在到瞭40平方米，整個大上海2000萬人8億平方米，但是再過20年，上海還是這個景觀，就像紐約上世紀50年代形成瞭景觀，現在看沒有什麼變化，一旦飽和瞭就不再變瞭，人均居住面積到瞭平衡，房地產的絕對需求量會逐漸收斂。
他強調，“調控地價十分重要，別以為地價高瞭賺錢，政府收入高瞭就是好事，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高，長遠就使得房地產價格過高，工商企業房產資源成本過高，最後使得這個地方工商經濟蕭條，無法良性運作，最後使得這地方的人氣都轉到瞭泡沫房產，而不務實業，最後毀壞瞭整個城市發展的方向，後果就很大。”
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因此，黃奇帆提出，房地產進入新常態後要優化房地產市場調控。“房地產是不動產，是資源，是住宅，是老百姓民生保障，房地產大量的資產和銀行貸款聯系在一起，當然是個半金融資產，和金融安全密集相關。動態來看，我們把它當商品，就要形成供求平衡;把它當成不動產，就要控制房地產的地價、房價;把它當做資本品，就要對資本品進行資本品對應的物業稅、房產稅或者其他的各種直接間接的稅種的管制。”
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