穗明星地塊溢價率低 一線城市土地市場或降溫
廣州土地市場似乎出現瞭寒意。
昨日(4月21日)下午，天河油制氣廠"巨無霸"住宅地塊正式拍賣，盡管地塊在出讓前獲得多傢大型房企公開表態關註，但僅僅經過三輪競價便迅速成交，1.4%的溢價率成為廣州近一年來最受"冷落"的明星級住宅地塊。
多傢研究機構的統計報告顯示，今年一季度一線城市土地市場異常火爆，土地出讓金更是創下同期歷史新高。但多位業內專傢在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，開發商資金鏈愈加緊張，拿地熱情的下降或將帶動一線城市土地市場景氣度見頂回落，全國土地市場或現整體性降溫。
廣州明星宅地開賣遇冷
據悉，本次出讓的油制氣廠地塊位於天河區奧體中心東部，用地面積為29.59萬平方米，建築面積不大於60.65萬平方米，為廣州近年來難得一見的中心六區"巨無霸"住宅用地。
《每日經濟新聞》記者發現，天河油制氣廠地塊曾於2011年掛牌出讓，當時的起拍價僅為5850元/平方米，隨後地塊中止出讓。三年後重新掛牌，天河油 制氣廠地塊起拍價大幅飆升至10000元/平方米，拍賣總價高達60.65億元。在拍賣會舉行前，包括富力地產、敏捷地產、越秀地產等廣州大型房企均曾透 露對該地塊感興趣。
然而，在昨日舉行的拍賣會上，僅有由金融街與保利地產組成的聯合體和廣州城投集團與珠江實業組成的聯合體參與競拍，經過僅僅三輪舉牌，不到五分鐘的競價時間，天河油制氣廠地塊以61.5億元由廣州城投聯合體奪得，溢價率僅為1.4%，樓面地價為10140元/平方米。
"在中心六區住宅用地賣少見少的情況下，這次的拍賣結果實在令人意外"，中原地產項目部總經理黃韜向記者表示，此次出讓的油制氣廠地塊不僅地理位置不 俗，項目體量也足夠大，在目前周邊新房售價達到24000元/平方米的水平下，業界預計樓面地價最終將達到15000~20000元/平方米，但最終成交 價僅萬元出頭。
事實上，就在兩個月前，廣州中心六區最大規模的 "舊改"項目--廣鋼新城於2月21日正式出讓，萬科、保利等15傢知名房企參與競拍，五宗地塊接連刷新區域地價記錄，溢價率在38%~66%之間，部分地塊成交均價貼近周邊商品房在售價格。
在黃韜看來，同為中心六區的優質住宅用地，天河油制氣廠地塊與廣鋼新城最終出現"一冷一熱"的拍賣結果，與市場出現轉向的跡象不無關系。
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某數據中心統計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比去年大跌40%，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。
"在剛剛結束的第一季度，廣州樓市整體成交依然低迷，3月份也沒有出現業界預期的小陽春，導致開發商對後市判斷漸趨謹慎；此外，銀行信貸持續收緊，房貸 並沒有放松的跡象，廣州首套房貸利率幾乎全線上浮，放款時間更長達半年，這對開發商的資金鏈造成極大的壓力。因此即便地塊條件優越，開發商也不敢輕易入 手"，黃韜認為。
一線城市土地市場或降溫
進入新年以來，土地市場分化持續加劇，一線城市土地市場異常火爆，但二三線城市降溫的勢頭卻愈加明顯。
根據克而瑞的研究報告顯示，2014年第一季度90個重點監測城市經營性用地成交建築面積18309萬平方米，同比減少11%，但土地成交均價達到2594元/平方米，同比大幅增長36%，土地出讓金額4749億元，同比增長21%。
克而瑞研究中心研究經理楊科偉認為，一季度土地成交規模的縮減，一方面是由於政府控制供應量，土地市場供應大幅下降，另一方面企業在經過上一輪的補倉之 後，土地儲備相對充足，拿地態度也愈發理性。但由於年初一線城市土地市場火爆，新年伊始北上廣深就推出較多優質地塊，受到企業熱捧，導致平均地價快速攀 升。
根據中原地產研究部統計數據顯示，截至今年4月20日，北上廣深四大一線城市土地出讓金高達2117.26億元，同比2013年同期的1059.95億 元上漲幅度高達100%，創下歷史新高。但與此同時，二三線城市土地市場出現明顯的降溫跡象，克爾瑞的研究數據顯示，今年一季度重點二線城市土地出讓成交 面積為11787萬平方米，同比下降10%，三四線城市成交面積僅為4906萬平方米，同比降幅達到21%。
但值得關註的是，深受開發商追捧的一線城市土地市場熱度也可能出現見頂回落的勢頭。楊偉科認為，由於部分一線城市把原本計劃在去年末推出的優質地塊延遲 至今年初投入市場，造成年初出現瞭多宗天價地王現身，隨著這批優質地塊完成出讓，一線城市土地市場的景氣度也將出現理性回落，不同區域的地塊分化也將加 劇。
中原地產研究部統計數據顯示，4月中上旬，全國54個重點城市合計住宅簽約12.17萬套，較去年同期下調幅度達28%。其中，一線城市合計成交14281套，較去年同期下降25%，市場成交低迷。
"雖然從長期來看，一線城市仍然是開發商角逐的重點，但隨著墊首付等促銷方式不斷湧現，包括廣州在內的部分一線城市逐漸出現市場調整壓力，促使開發商從此前的樂觀轉為謹慎，帶動一線城市土地市場出現降溫，不同區域地塊的市場熱度更會出現較大差異"，黃韜認為。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/08212698408.shtml
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